W kolejnej pozycji z serii NIERUCHOMOŚCI przedstawiono problematykę związaną z
wyceną wartości nieruchomości, budzącą wiele emocji i kontrowersji. Wynikają one
zarówno ze złożoności tej kwestii, jak i specyfiki samej kategorii nieruchomości. W
Polsce wzrost roli wyceny nieruchomości i wiedzy na ten temat jest skutkiem zmian
ustrojowych i przejścia na model gospodarki rynkowej, a zwłaszcza wprowadzenia nowych
regulacji prawnych w formie Ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz planowanych nowych
uregulowań dotyczących podatku od wartości nieruchomości. Znajomość technik wyceny
jest niezbędna w każdej transakcji kupna-sprzedaży czy darowizny, a także do
sporządzania sprawozdań, oceny efektywności podmiotów gospodarczych, ich
ubezpieczenia, a szerzej - do aktywnego udziału w rozwoju rynku kapitałowego. Autorzy
przybliżają Czytelnikom złożoność czynników wpływających na wartość
nieruchomości, które decydują o wyborze metod wyceny. Podają też wiele przykładów z
praktyki.
Książka jest obowiązkową lekturą dla rzeczoznawców majątkowych, pośredników w
obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. Zainteresuje także osoby biorące
udział w wycenach, inwestorów oraz studentów wyższych uczelni i uczestników kursów
specjalistycznych.
Spis treści:
Wstęp (Elżbieta Mączyńska)
1. Wycena nieruchomości w gospodarce globalnej (Elżbieta Mączyńska)
1.1. Ryzyko inwestowania w nieruchomości
1.2. Nieruchomości a zasady racjonalności rynkowej
1.3. Nieruchomości a ryzyko upadłości
1.4. Zarządzanie wartością nieruchomości
1.5. Infrastruktura rynku nieruchomości za granicą
1.6. Infrastruktura rynku nieruchomości w Polsce
2. Teoria i praktyka wyceny (Elżbieta Mączyńska)
2.1. Główne kierunki w teorii wyceny
2.1.1. Wartość subiektywna i obiektywna
2.2. Kiedy i dlaczego niezbędna jest wycena wartości nieruchomości?
2.2.1. Cele wyceny
2.2.2. Funkcje wyceny
2.3. Due diligence jako faza poprzedzająca wycenę wartości majątku
2.3.1. Istota i zakres due diligence
2.3.2. Due diligence nieruchomości
2.3.3. Newralgiczny problem: zaufanie
3. Nieruchomość jako przedmiot wyceny (Kazimierz Rygiel)
3.1. Nieruchomość w świetle przepisów prawa cywilnego
3.1.1. Nieruchomość jako składnik mienia
3.1.2. Rodzaje nieruchomości
3.1.3. Podziemne i nadziemne ograniczenia przestrzeni nieruchomości
3.1.4. Księgi wieczyste
3.2. Prawo własności nieruchomości i ograniczenia w jego wykonywaniu
3.2.1. Silniejsze i słabsze prawa do nieruchomości
3.2.2. Własność i współwłasność nieruchomości
3.2.3. Nieruchomość gruntowa i granice wykonywania prawa własności
3.2.4. Granice rozporządzania nieruchomością gruntową. Prawo pierwokupu
3.2.5. Możliwość wywłaszczenia nieruchomości
3.2.6. Nieruchomości lokalowe
3.3. Specyfika prawa użytkowania wieczystego: nieruchomości budynkowe
3.4. Ograniczone prawa rzeczowe ustanawiane na nieruchomościach
3.4.1. Użytkowanie
3.4.2. Spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe
3.4.3. Hipoteka
3.4.4. Zastaw
3.4.5. Służebności
3.5. Trwały zarząd
3.5.1. Tytuł prawny do nieruchomości - trwały zarząd nieruchomości będących
własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego
3.5.2. Nabywanie prawa trwałego zarządu
3.5.3. Ceny i opłaty za nieruchomości przekazane w trwały zarząd
3.5.4. Treść i sposób wykonywania prawa trwałego zarządu
3.5.5. Wygaśnięcie prawa trwałego zarządu i ewentualne rozliczenia z tego tytułu
3.6. Słabsze prawa do nieruchomości
3.6.1. Najem
3.6.2. Dzierżawa
3.6.3. Użyczenie
3.6.4. Przekształcanie praw do nieruchomości
3.7. Nieruchomości w sprawozdawczości finansowej (Elżbieta Mączyńska)
3.7.1. Nieruchomości w bilansie
3.7.2. Sprawozdania finansowe a ogólna ocena ryzyka inwestowania w nieruchomości
4. Typy wartości nieruchomości (Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa)
4.1. Wstęp
4.2. Rynkowa wartość nieruchomości
4.2.1. Międzynarodowe standardy wyceny
4.2.2. Wartość rynkowa nieruchomości w Ustawie o gospodarce nieruchomościami
4.2.3. Polskie standardy wyceny
4.2.4. Inne regulacje prawne a wartość nieruchomości
4.3. Katastralna wartość nieruchomości 4.4. Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości
4.4.1. Definicja i zasady ustalania wartości bankowo-hipotecznej
4.4.2. Problemy wymagające rozstrzygnięć
4.5. Odtworzeniowa wartość nieruchomości
4.6. Wybrane wskazówki dla posiadaczy nieruchomości i innych uczestników rynku
nieruchomości
5. Metody wyceny nieruchomości (Mieczysław Prystupa)
5.1. Główne regulacje prawne dotyczące metodyki wyceny nieruchomości w Polsce
5.2. Wycena nieruchomości w podejściu porównawczym
5.2.1. Ogólne założenia podejścia porównawczego
5.2.2. Założenia dotyczące rynku nieruchomości
5.2.3. Założenia do określania cech rynkowych
5.2.4. Określanie wpływu cech rynkowych na ceny i wartość rynkową nieruchomości
5.2.5. Wycena nieruchomości metodą porównywania parami
5.2.6. Wycena nieruchomości metodą korygowania ceny średniej
5.2.7. Obszary zastosowania metod podejścia porównawczego
5.2.8. Możliwości i ograniczenia stosowania modeli statystycznych w wycenie
nieruchomości
5.3. Wycena nieruchomości wg podejścia dochodowego
5.3.1. Uwarunkowania prawne i metodologiczne
5.3.2. Ustalanie czynszów rynkowych, dochodów operacyjnych i strumieni pieniężnych
5.3.3. Stopy dyskontowe i kapitalizacji jako podstawowe parametry wyceny 5.3.4.
Określanie stopy kapitalizacji dla potrzeb wyceny nieruchomości
5.3.5. Wyznaczanie stóp dyskontowych na podstawie rynku kapitałowego
5.4. Wycena nieruchomości wg podejścia kosztowego
5.4.1. Uwarunkowania prawne stosowania metod podejścia kosztowego
5.4.2. Założenia podejścia kosztowego 5.4.3. Szacowanie stopnia zużycia obiektów
budowlanych
5.4.4. Metody właściwe dla podejścia kosztowego
5.4.5. Techniki wyceny w podejściu kosztowym
5.5. Wycena nieruchomości wg podejścia mieszanego
5.5.1. Podstawowe zasady
5.5.2. Metoda pozostałościowa
5.5.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów
5.6. Wycena wartości nieruchomości a ocena efektywności inwestycji (Elżbieta
Mączyńska)
5.6.1. Podstawowe zasady i mierniki 5.6.2. Wycena nieruchomości a możliwości
pozyskiwania środków kredytowych
6. Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa (Elżbieta Mączyńska,
Kazimierz Rygiel)
6.1. Podstawy prawne zawodu rzeczoznawcy majątkowego
6.2. Droga do uzyskania uprawnień zawodowych
6.3. Rozwiązywanie spraw spornych dotyczących wycen nieruchomości
6.4. Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych
6.5. Wynagrodzenie rzeczoznawców majątkowych
6.6. Obowiązek stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych
Bibliografia
Przepisy prawne
232 strony, B 5, miękka oprawa
