Publikacja jest aktualnie niedostępna
Opracowanie omawia w zarysie podstawowe zagadnienia związane z budowlanym
procesem inwestycyjnym.
Celem publikacji jest przybliżenie przedsiębiorcom, rozważającym
zaangażowanie kapitału w przedsięwzięcia budowlane (w szczególności o charakterze
deweloperskim) kluczowych zagadnień właściwych dla tej formuły działalności
gospodarczej. W opracowaniu omówiono wybrane zagadnienia związane z nabyciem
nieruchomości pod inwestycję budowlaną, umowę o roboty budowlane, instytucję
gwarancji zapłaty za roboty budowlane, kwestie związane z uzyskaniem decyzji o warunkach
zabudowy i pozwolenia na zabudowę, umowę deweloperską i rezerwacyjną.
Autor ponadto prezentuje kontrowersje związane z eksmisją
lokatorów, potencjalne utrudnienia w przypadku realizacji przedsięwzięcia budowlanego w
sąsiedztwie zabytku, praktyczne porady dotyczące odrolnienia gruntu rolnego oraz
podziału nieruchomości i szereg innych.
Maciej Bielecki jest radcą prawnym, doktorantem Instytutu Nauk
Prawnych PAN. Ukończył studia na Wydziale Prawa UW oraz specjalistyczne kursy w
Westminster College w Londynie i Christian Academy for European Dialogue (CAFED) w Belgii.
Przez lata współpracował z międzynarodowymi kancelariami prawnymi. Koncentruje się na
doradztwie w dziedzinach prawa budowlanego, cywilnego, nieruchomości oraz prawa
handlowego, ze szczególnym uwzględnieniem stosunków między zarządem a spółką
kapitałową. Obecnie prowadzi indywidualną kancelarię prawną w Warszawie.
Spis treści
Wprowadzenie
Bibliografia
Wykaz skrótów
Rozdział 1. Wybrane zagadnienia związane z kupnem nieruchomości gruntowej
pod inwestycje budowlaną
1.1. Analiza "przydatności" nieruchomości pod inwestycje na podstawie umowy
najmu
1.2. Najem jako podstawa uzyskania pozwolenia na budowę
1.3. Due Diligence przed nabyciem nieruchomości
1.3.1. Niezbędny zakres analizy
1.3.2. Dane zawarte w księgach wieczystych
1.3.3. Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków
1.3.4. Sprawdzenie studium i planu miejscowego
1.3.5. Problemy związane z urządzeniami przesyłowymi zlokalizowanymi na działce
1.3.6. Kwestie związane z odrolnieniem gruntu
1.3.6.1. Uwagi ogólne
1.3.6.2. Etap I - zmiana przeznaczenia w planie miejscowym
1.3.6.3. Etap II - wyłączenie z produkcji
1.3.6.4. Opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej
1.3.6.5. Odrolnienie, gdy nie ma planu miejscowego
1.3.7. Prawo pierwokupu
1.3.7.1. Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych
1.3.7.2. Pierwokup przez zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną
1.3.7.3. Gminne prawo pierwokupu
1.4. Umowy dotyczące nabycia nieruchomości
1.4.1. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
1.4.2. Roszczenia inwestora z umowy przedwstępnej
1.4.3. Umowa zobowiązująca i rozporządzająca
1.4.4. Sprzedaż nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego. Przetarg
1.4.5. Zgoda konserwatora zabytków (innego organu) na zbycie (podział) nieruchomości
1.4.6. Podział nieruchomości po nabyciu. Połączenie i ponowny podział
1.4.6.1. Podział nieruchomości zgodnie z planem miejscowym
1.4.6.2. Podział nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego
1.4.6.3. Połączenie i ponowny podział
1.4.6.4. Opłata adiacencka
1.5. Spółka celowa jako nabywca nieruchomości
1.5.1. Spółka z o.o. jako spółka celowa
1.5.2. Opodatkowanie sprzedaży udziałów w spółce
"celowej-nieruchomościowej"
1.5.3. Spółka komandytowa jako spółka celowa
1.5.4. Uczestnictwo w spółce komandytowej jako metoda obniżenia opodatkowania
obcokrajowców
1.6. Wybrane zagadnienia podatkowe związane z kupnem nieruchomości
1.6.1. Kwestie związane z podatkiem VAT i podatkiem od czynności cywilnoprawnych
1.6.1.1. Sprzedaż gruntu - dostawa przy własności, usługa przy użytkowaniu wieczystym
1.6.1.2. Stawki podatku
1.6.1.3. Zwolnienia z VAT przy zbyciu nieruchomości. Podatek od czynności
cywilnoprawnych
1.6.1.4. Zaliczka i wadium a VAT
1.6.1.5. Odliczenie VAT z faktury dokumentującej zakup gruntu
1.6.2. Wartość gruntu a koszty uzyskania przychodu
1.6.3. Podatek rolny i podatek od nieruchomości
1.7. Kwestia zgody MSWiA na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
1.7.1. Zwolnienie dla przedsiebiorców z EOG
1.7.2. Zezwolenie MSWiA na nabywanie nieruchomości rolnych i drugich domów
1.7.3. Inne zwolnienia
Rozdział 2. Eksmisja
2.1. Eksmisja niechcianego lokatora - uwagi wstępne
2.2. Ochrona praw właściciela a uprawnienia lokatora
2.3. Definicja "lokatora"
2.4. Pojecie "lokalu" według ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym
zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (OchrLokU)
2.5. Niedopuszczalność samowolnej eksmisji lokatora
2.6. Kiedy eksmisja bedzie dopuszczalna
2.6.1. Eksmisja przez komornika w trybie art. 1046 KPC
2.6.2. Opróżnienie awaryjne
1.6.3. Administracyjny nakaz opróżnienia
2.6.4. Rozbiórka jako podstawa eksmisji
2.7. Odszkodowania dla właścicieli przy utrudnieniach w eksmisji
Rozdział 3. Inwestycje wokół zabytków - potencjalne utrudnienia dla
inwestora
3.1. Formy ochrony zabytków
3.2. Wpis otoczenia zabytku do rejestru zabytków
3.3. Zezwolenie konserwatora zabytków na roboty budowlane w otoczeniu zabytku
3.4. Utworzenie parku kulturowego
3.5. Utworzenie strefy ochrony konserwatorskiej w planie miejscowym
3.6. Roszczenia właściciela zabytku wobec gminy i inwestora
3.7. Ochrona poprzez gminny program opieki nad zabytkami
Rozdział 4. Podstawowe obowiązki stron umowy o roboty budowlane
4.1. Uwagi wstępne - brak jednolitych wzorców umów
4.2. Elementy definicji umowy o roboty budowlane
4.2.1. Essentialia negotii umowy o roboty budowlane
4.2.2. "Obiekt" w rozumieniu art. 647 KC. Termin "roboty budowlane"
4.2.3. Oddanie obiektu
4.2.4. Pojecie "projektu"
4.3. Problematyka odpowiedzialności solidarnej w umowie o roboty budowlane
4.3.1. Zastosowanie art. 647 KC do umów zawartych po 24.4.2003 r.
4.3.2. Określenie zakresu robót do powierzenia podwykonawcom w umowie z inwestorem
4.3.3. Zgoda inwestora na umowę z podwykonawcą
4.3.4. Zmiany i uzupełnienia umowy z podwykonawcą a zgoda inwestora
4.3.5. Sprzeciw inwestora wobec umowy z podwykonawcą
4.3.6. Odpowiedzialność solidarna inwestora i generalnego wykonawcy
4.3.7. Ograniczenie odpowiedzialności solidarnej poprzez umowę z inwestorem zastępczym
lub konsorcjum
4.3.8. Konsekwencje braku zgody inwestora
4.4. Umowa o roboty budowlane - metody zawarcia
4.5. Zamówienia na roboty budowlane w trybie Prawa zamówień publicznych (ZamPublU)
4.5.1. Zakres zastosowania Prawa zamówien publicznych (ZamPublU)
4.5.2. Roboty budowlane według Prawa zamówien publicznych (ZamPublU)
4.5.3. Przygotowanie umowy o roboty budowlane. Zasada jawności. Zmiana umowy
4.5.4. Nieważność umowy
4.5.5. Wartość robót objętych zamówieniem a stosowanie przepisów Prawa zamówień
publicznych (ZamPublU)
4.5.6. Jawność postępowania i tryby zamówienia na roboty budowlane
4.5.7. Wykonawcy uprawnieni do udziału w postępowaniu o zamówienie
4.5.8. Obowiązek opisu zamawianych robót budowlanych
4.5.9. Obowiązek wskazania podwykonawców
4.6. Postanowienia umowy o roboty budowlane - zagadnienia praktyczne
4.6.1. Obowiązki zamawiającego
4.6.2. Podstawowe obowiązki wykonawcy
4.6.3. Wyznaczenie przedstawicieli. Narady
4.6.4. Reguły angażowania podwykonawców
4.6.5. Przedmiot umowy
4.6.6. Termin realizacji robót
4.6.7. Wynagrodzenie wykonawcy i zasady płatności
4.6.8. Regulacje w zakresie przeprowadzania odbiorów
4.6.9. Zasady usuwania stwierdzonych wad. Rękojmia wg KC
4.6.10. Gwarancje jakości i należytego wykonania
4.6.10.1. Zabezpieczenia należytego wykonania umowy w Prawie zamówien publicznych
(ZamPublU)
4.6.11. Gospodarka odpadami
4.6.12. Gwarancja zapłaty na rzecz wykonawcy
4.6.13. Zakres i zasady odpowiedzialności wykonawcy
4.6.14. Odpowiedzialność zamawiającego
4.6.15. Przypadki odstąpienia od umowy. Wypowiedzenie umowy
4.6.16. Kary umowne
4.6.17. Zasady dokonywania zmian w zakresie powierzonych robót. Roboty dodatkowe
4.6.18. Zabezpieczenie należytego wykonania umowy
4.6.19. Ubezpieczenia
4.6.20. Rozpatrywanie sporów
4.6.21. Kwestia poufności
4.6.22. Cesja praw z umowy
4.6.23. Kwestia praw autorskich do projektów. Umowa z projektantem
4.7. Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - wybrane zagadnienia
4.7.1. Zakres zastosowania ustawy o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (GwarZapłU)
4.7.2. Formy gwarancji wg ustawy o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (GwarZapłU)
4.7.3. Ograniczenia realizacji gwarancji
4.7.4. Zwrot kosztów udzielonych gwarancji zapłaty
4.7.5. Niedopuszczalność umownego wyłączenia roszczeń wykonawcy z ustawy o gwarancji
zapłaty za roboty budowlane (GwarZapłU)
4.7.6. Termin na udzielenie gwarancji zapłaty
4.7.7. Inne roszczenia wykonawcy
4.7.8. Niezgodność niektórych przepisów ustawy o gwarancji zapłaty za roboty
budowlane (GwarZapłU) z Konstytucją
Rozdział 5. Decyzja o warunkach zabudowy
5.1. Wnioski i uwagi w planowaniu przestrzennym
5.1.1. Wnioski do studium i planu miejscowego
5.1.2. Uwagi do studium i planu miejscowego
5.1.3. Wnioski i uwagi w sprawie przeznaczenia terenu pod hipermarket
5.1.4. Dyskusja publiczna
5.2. Decyzja o warunkach zabudowy - zasady postępowania
5.2.1. Decyzja niezbędna w razie braku planu miejscowego
5.2.2. Decyzja na czas nieokreślony
5.2.3. Strony w postępowaniu o decyzje o warunki zabudowy
5.2.4. Termin na wydanie decyzji o warunkach zabudowy
5.2.5. Uzgodnienia w postępowaniu o warunki zabudowy
5.2.6. Wniosek inwestora o warunki zabudowy
2.5.7. Brak wymogu uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach
5.2.8. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy
5.2.9. Roszczenia odszkodowawcze przeciw inwestorowi w związku z decyzją o warunkach
zabudowy
5.2.10. Przeniesienie decyzji na inny podmiot
5.2.11. Zwolnienia z obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
5.3. Postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy
5.3.1. Fakultatywny charakter zawieszenia
5.3.2. Zażalenie na postanowienie o zawieszeniu
5.3.3. Niezgodność zamierzenia budowlanego za studium jako przyczyna zawieszenia
5.3.4. Zawieszenie do czasu uchwalenia planu
Rozdział 6. Pozwolenie na budowę
6.1. Ostateczne pozwolenie na budowę jako warunek rozpoczęcia i prowadzenia robót
6.2. Prace przygotowawcze
6.3. Wniosek o pozwolenie na budowę
6.4. Warunki wydania pozwolenia. Wygaśnięcie
6.5. Przeniesienie pozwolenia na inny podmiot
6.6. Termin na wydanie pozwolenia na budowę
6.7. Treść decyzji o pozwoleniu na budowę. Inwentaryzacja geodezyjna
6.8. Szczególne warunki uzyskania pozwolenia na budowę
6.9. Zmiana pozwolenia na budowę
6.10. Pojęcie strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę
6.11. Kaucja na zabezpieczenie roszczeń inwestora w razie wniesienia skargi
6.12. Wyłączenie organizacji społecznych z postępowania o pozwolenie na budowę
6.13. Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach
6.14. Właściwość organów w sprawie pozwolenia na budowę
6.15. Zwolnienia od uzyskania pozwolenia. Zgłoszenie
6.16. Pozwolenie na rozbiórkę
6.17. Rozpoczęcie robót budowlanych - obowiązek zawiadomienia
Rozdział 7. Umowa deweloperska
7.1. Umowa deweloperska - cel i charakter prawny
7.2. Forma umowy deweloperskiej
7.3. Niedozwolone postanowienia w umowie deweloperskiej
7.3.1. Uwagi ogólne odnośnie klauzul abuzywnych
7.3.2. Abstrakcyjna kontrola. Sądy polubowne
7.3.3. Zakaz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Kary pieniężne
7.3.4. Przykładowe postanowienia niedozwolone w umowach deweloperskich
7.4. Umowy rezerwacyjne
Rozdział 8. Kwestie związane z podatkiem VAT przy budownictwie mieszkaniowym
8.1. Preferencyjna stawka
8.2. Opodatkowanie garaży podatkiem VAT. Kontrowersje przy cesji praw umowy
deweloperskiej
232 strony, miękka oprawa
