ZH 27 NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT OBROTU I ZABEZPIECZENIA W POLSCE DREWICZ-TUŁODZIECKA A. RED. Księgarnia

NIERUCHOMOŚĆ JAKO PRZEDMIOT OBROTU I ZABEZPIECZENIA W POLSCE

PRAKTYCZNE ASPEKTY STOSOWANIA PRAWA PRZY FINANSOWANIU HIPOTECZNYM

Praca zbiorowa pod redakcją Agnieszki Drewicz-Tułodzieckiej

Redaktor naczelny Agnieszka Drewicz-Tułodziecka

SPIS TREŚCI

WSTĘP .................................................................................................................................. 19

O AUTORACH......................................................................................................................... 21

CZĘŚĆ I. RYNEK NIERUCHOMOŚCI. INFORMACJE OGÓLNE ................................................ 32

I. Dane o polskim rynku nieruchomości .................................................................................... 32

1. Fazy koniunktury ..................................................................................................................... 32

2. Polski rynek nieruchomości po wejściu do Unii Europejskiej .................................................... 32

3. Transakcje inwestycyjne na rynku nieruchomości biurowych, handlowych, magazynowych .... 34

4. Stopy kapitalizacji .................................................................................................................... 36

5. Atrakcyjność Polski na tle innych państw Europy...................................................................... 37

6. Potencjał inwestycyjny ............................................................................................................ 37

7. Polski rynek nieruchomości i rynek hipoteczny po kryzysie subprime ....................................... 38

II. Uczestnicy rynku nieruchomości ............................................................................................ 39

1. Instytucje finansowe i inwestorzy ............................................................................................ 39

2. Licencjonowane zawody obsługujące rynek nieruchomości ..................................................... 41

III. Zagadnienia prawa budowlanego i gospodarki przestrzennej ................................................ 42

1. Podstawy prawne. .................................................................................................................. 42

2. Elementy postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy............................. 42

2.1. Właściwość organów...................................................................................................... 42

2.2. Ryzyko zawieszenia postępowania. ................................................................................. 43

2.3. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy.......................................................... 43

2.4. Wygaśnięcie i cesja decyzji ............................................................................................. 43

3. Elementy postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę........................... 44

3.1. Właściwość organów....................................................................................................... 44

3.2. Obowiązujące organy terminy........................................................................................... 44

3.3. Wygaśnięcie decyzji ........................................................................................................ 44

3.4. Cesja decyzji ................................................................................................................... 45

4. Realizacja procesu inwestycyjno-budowlanego........................................................................ 45

4.1. Wstrzymanie prac budowlanych, rozbiórka....................................................................... 45

4.2. Przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego.......................................................... 45

5. Bariery inwestycyjne................................................................................................................ 46

5.1. Pokrycie kraju planami a zmiany w prawie budowlanym................................................... 46

5.2. Niewłaściwe stosowanie zasady „dobrego sąsiedztwa”.................................................... 46

5.3. Brak aktualności map wymaganych przy realizacji inwestycji ........................................... 47

5.4. Trudności w zmianie przeznaczenia gruntów..................................................................... 47

5.5. Wykorzystywanie pozycji monopolistycznej gestorów sieci infrastrukturalnych................. 47

IV. Podatki i opłaty związane z nieruchomością w polskim systemie prawnym............................ 47

1. Podatek od nieruchomości ...................................................................................................... 48

2. Podatek rolny.......................................................................................................................... 49

3. Podatek leśny.......................................................................................................................... 50

4. Podatek od czynności cywilnoprawnych.................................................................................... 50

5. Podatek od spadków i darowizn................................................................................................ 51

6. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego........................................................................ 52

7. Opłata adiacencka..................................................................................................................... 52

8. Opłata planistyczna................................................................................................................... 53

V. Źródła informacji o nieruchomościach .................................................................................... 53

1. Rejestry i inne źródła prowadzone przez organy i instytucje publiczne........................................ 53

2. Bazy informacji i analizy prowadzone przez firmy o charakterze komercyjnym............................ 54

VI. Wycena nieruchomości w polskich regulacjach ...................................................................... 56

1. Podstawowe regulacje związane z wyceną nieruchomości ........................................................ 56

2. Rzeczoznawca majątkowy......................................................................................................... 57

3. Wyceny dokonywane na rzecz banków hipotecznych................................................................. 57

4. Wyceny dokonywane na rzecz banków uniwersalnych............................................................... 58

5. Operat szacunkowy, ekspertyza................................................................................................. 58

6. Dostępność informacji.............................................................................................................. 59

7. Waga i znaczenie wyceny nieruchomości.................................................................................. 60

CZĘŚĆ II. ASPEKTY OBLIGACYJNE I PRAWNORZECZOWE PRAWA ZWIĄZANEGO Z NIERUCHOMOŚCIAMI .......................................................................................................... 62

I. Prawne i gospodarcze znaczenie własności nieruchomości ................................................... 62

1. Rys historyczny....................................................................................................................... 62

2. Gospodarcze i prawne znaczenie własności nieruchomości ...................................................... 64

3. Źródła prawa............................................................................................................................ 65

II. Własność nieruchomości ........................................................................................................ 66

1. Nieruchomość......................................................................................................................... 66

1.1. Pojęcie nieruchomości ..................................................................................................... 66

1.2. Nieruchomości gruntowe................................................................................................... 66

1.3. Nieruchomości budynkowe................................................................................................ 68

1.4. Nieruchomości lokalowe.................................................................................................... 69

1.5. Części składowe gruntu..................................................................................................... 71

1.6. Przynależności nieruchomości ......................................................................................... 71

2. Prawo własności ..................................................................................................................... 72

2.1. Treść i wykonywanie prawa własności ............................................................................. 72

2.2. Granice prawa własności ................................................................................................. 73

2.3. Granice przestrzenne nieruchomości ................................................................................ 74

2.4. Stosunki sąsiedzkie........................................................................................................... 75

2.5. Rozgraniczenie nieruchomości ......................................................................................... 76

2.6. Ochrona własności .......................................................................................................... 78

3. Współwłasność....................................................................................................................... 79

3.1. Pojęcie i rodzaje współwłasności...................................................................................... 79

3.2. Zarząd rzeczą wspólną...................................................................................................... 80

3.3. Korzystanie z rzeczy wspólnej ........................................................................................... 81

3.4. Zniesienie współwłasności ............................................................................................... 82

4. Posiadanie.............................................................................................................................. 84

III. Użytkowanie wieczyste. .......................................................................................................... 85

1. Pojęcie i funkcja użytkowania wieczystego ............................................................................... 85

2. Podmioty użytkowania wieczystego. ........................................................................................ 86

3. Zakres przedmiotowy użytkowania wieczystego........................................................................ 87

4. Ustanowienie użytkowania wieczystego.................................................................................... 88

5. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego......................................................................... 89

6. Opłaty związane z użytkowaniem wieczystym........................................................................... 89

7. Ochrona użytkowania wieczystego............................................................................................ 90

8. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego..................................................................................... 91

9. Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności .................................................. 91

IV. Ograniczone prawa rzeczowe ................................................................................................. 92

1. Pojęcie i przedmiot ograniczonych praw rzeczowych................................................................ 92

2. Powstanie i przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych....................................................... 93

3. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych...................................................................... 95

4. Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych.......................................................................... 96

5. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych................................................................................ 97

6. Użytkowanie............................................................................................................................ 97

7. Służebności............................................................................................................................. 99

8. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu............................................................................. 101

9. Prawa rzeczowe zastawnicze.................................................................................................... 105

V. Ustanowienie oraz przeniesienie własności nieruchomości ................................................... 105

1. Uwagi ogólne.......................................................................................................................... 105

2. Umowne przeniesienie własności (sprzedaż, zamiana, darowizna) ........................................... 106

2.1. Umowa zobowiązująca/rozporządzająca oraz konsensualność przeniesienia własności .... 106

2.2. Kauzalność przeniesienia własności ................................................................................ 107

2.3. Warunek i termin.............................................................................................................. 107

2.4. Wymogi co do formy........................................................................................................ 108

3. Przeniesienie własności nieruchomości a księgi wieczyste........................................................ 109

3.1. Odpowiedzialność właściciela nieruchomości .................................................................. 109

3.2. Ryzyko banku kredytującego w razie zbycia nieruchomości przez właściciela przed ustanowieniem na niej hipoteki ........................................................................................ 110

4. Nabycie nieruchomości w drodze spadkobrania........................................................................ 111

5. Nabycie nieruchomości a stosunki małżeńskie.......................................................................... 112

6. Nabycie nieruchomości w drodze zasiedzenia........................................................................... 113

7. Inne wypadki nabycia i utraty własności .................................................................................. 114

7.1. Zrzeczenie się nieruchomości........................................................................................... 114

7.2. Akcesja nieruchomości .................................................................................................... 114

7.3. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości ................. 115

7.4. Egzekucyjne nabycie własności ....................................................................................... 115

7.5. Nabycie na mocy orzeczenia sądowego. .......................................................................... 115

7.6. Przemilczenie. ................................................................................................................. 115

8. Wywłaszczenie........................................................................................................................ 116

9. Ograniczenia obrotu nieruchomościami..................................................................................... 117

9.1. Pierwokup....................................................................................................................... 117

9.2. Nieruchomości rolne........................................................................................................ 118

9.2.1. Ograniczenia obrotu nieruchomościami w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego ..... 118

9.2.2. Obrót nieruchomościami rolnymi a ryzyko banku ....................................................... 119

9.3. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców............................................................... 120

10. Przejście ryzyka (pogorszenie rzeczy pomiędzy zawarciem umowy a zrealizowaniem sprzedaży nieruchomości)....................................................................................................... 124

11. Wady przy przeniesieniu praw rzeczowych i ich konsekwencje ................................................ 124

11.1. Wady oświadczeń woli ................................................................................................ 124

11.2. Wady prawne i wady rzeczy.......................................................................................... 126

VI. Realizacja transakcji nabycia/sprzedaży nieruchomości i mechanizmy zabezpieczające ....... 127

1. Nabycie nieruchomości na rynku wtórnym............................................................................... 128

2. Nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym.......................................................................... 130

3. Mechanizmy zabezpieczające transakcję nabycia nieruchomości ............................................. 131

3.1. Wspólne mechanizmy zabezpieczenia.............................................................................. 131

3.2. Odmienne mechanizmy zabezpieczenia............................................................................ 133

4. Przebieg przykładowej transakcji nabycia nieruchomości ......................................................... 134

CZĘŚĆ III. KSIĘGI WIECZYSTE ................................................................................................ 137

I. System ksiąg wieczystych w Polsce........................................................................................ 137

1. Rozwój historyczny.................................................................................................................. 137

2. Księgi wieczyste obecnie – dane statystyczne.......................................................................... 138

II. Elektroniczna księga wieczysta............................................................................................... 140

1. Założenia reformy systemu ksiąg wieczystych w zakresie ich komputeryzacji .......................... 140

2. Aktualny etap reformy.............................................................................................................. 141

III. Budowa księgi wieczystej ...................................................................................................... 142

1. Pojęcie i ogólna charakterystyka księgi wieczystej i zbioru dokumentów................................... 142

2. Budowa księgi wieczystej ........................................................................................................ 144

2.1. Dział I.............................................................................................................................. 144

2.2. Dział II............................................................................................................................. 145

2.3. Dział III............................................................................................................................ 145

2.4. Dział IV............................................................................................................................. 146

2.5. Akta księgi wieczystej....................................................................................................... 146

3. Inne rejestry nieruchomości i ich stosunek do ksiąg wieczystych.............................................. 147

IV. Wpisy do księgi wieczystej ..................................................................................................... 147

1. Stan prawny ujawniany w księgach wieczystych...................................................................... 147

1.1. Prawa rzeczowe................................................................................................................ 148

1.2. Prawa osobiste i roszczenia ujawniane w księdze wieczystej ........................................... 148

1.3. Ostrzeżenia...................................................................................................................... 150

1.3.1. Ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu.................................................................. 150

1.3.2. Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym............................................................................ 151

1.3.3. Scalanie i wymiana gruntów..................................................................................... 151

1.4. Wpisy związane ze scalaniem i podziałem oraz wywłaszczeniem...................................... 152

1.5. Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością............................................................... 152

2. Rodzaje wpisów...................................................................................................................... 153

V. Zasady ksiąg wieczystych ..................................................................................................... 154

1. Zasada wpisu......................................................................................................................... 154

2. Zasada inicjatywy stron........................................................................................................... 155

3. Zasada legalizmu..................................................................................................................... 158

4. Zasada szczegółowości .......................................................................................................... 159

5. Zasada wpisu uprzedniego. ..................................................................................................... 159

6. Zasada jawności formalnej ...................................................................................................... 160

7. Zasada jawności materialnej (domniemanie wiarygodności oraz rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).................................................................................................. 162

7.1. Działanie rękojmi na rzecz nabywcy nieruchomości ......................................................... 162

7.2. Reżim i ograniczenia działania rękojmi.............................................................................. 164

7.3. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.................................... 165

8. Zasada pierwszeństwa............................................................................................................. 166

VI. Zapewnienie aktualności ksiąg wieczystych........................................................................... 166

1. Działanie sądu z urzędu............................................................................................................ 167

1.1. Wpis ostrzeżenia.............................................................................................................. 167

1.2. Postępowanie przynaglające............................................................................................ 167

1.3. Ingerencja sądu w treść wpisu......................................................................................... 167

2. Działanie właściciela nieruchomości........................................................................................ 168

3. Istota niezgodności i przesłanki powództwa o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym................ 168

VII. Postępowanie wieczystoksięgowe.......................................................................................... 170

1. Właściwość organów, organizacja i podstawy prawne............................................................. 170

2. Uczestnicy postępowania wieczystoksięgowego...................................................................... 172

3. Wniosek o wpis do księgi wieczystej ....................................................................................... 174

3.1. Reżimy formy wniosku.................................................................................................... 174

3.2. Wymagane dokumenty.................................................................................................... 175

4. Załatwianie wniosków wpisowych do ksiąg wieczystych, technika wpisów do księgi wieczystej.............................................................................................................................. 176

5. Przesłanki wpisu..................................................................................................................... 179

5.1. Podstawy wpisu.............................................................................................................. 180

5.2. Przeszkody do wpisu....................................................................................................... 180

6. Terminy.................................................................................................................................. 180

7. Doręczenie............................................................................................................................. 181

8. Środki zaskarżenia................................................................................................................... 182

9. Opłaty w postępowaniu wieczystoksięgowym.......................................................................... 183

10. Odpowiedzialność Skarbu Państwa za nieprawidłowości w księgach wieczystych.................... 183

CZĘŚĆ IV. FORMY FINANSOWANIA I ZABEZPIECZENIA .......................................................... 185

WPROWADZENIE – Rynek hipoteczny w Polsce........................................................................ 185

I. Kredyt ................................................................................................................................... 188

1. Istota umowy kredytu. ............................................................................................................. 188

2. Treść minimalna (obligatoryjna)................................................................................................ 188

3. Zdolność kredytowa jako ustawowy warunek przyznania kredytu............................................... 189

4. Obowiązki kredytobiorcy dotyczące wykazania zdolności kredytowej ....................................... 189

5. Obniżenie lub wypowiedzenie kredytu....................................................................................... 190

6. Przedterminowa spłata kredytu................................................................................................. 190

7. Wypłata środków a ustanowienie prawnych zabezpieczeń......................................................... 190

II. Pożyczka ............................................................................................................................... 191

1. Natura prawna ......................................................................................................................... 191

2. Wypowiedzenie pożyczki ......................................................................................................... 192

III. Kredyt bankowy a pożyczka bankowa...................................................................................... 192

IV. Inne formy kredytowania......................................................................................................... 193

1. Leasing................................................................................................................................... 193

1.1. Dane statystyczne............................................................................................................ 193

1.2. Aspekty prawne umowy leasingu. .................................................................................... 194

2. Finansowanie ze wsparciem ze strony państwa........................................................................ 195

2.1. System społecznego budownictwa czynszowego.............................................................. 195

2.2. Rządowe programy wsparcia budownictwa...................................................................... 197

3. Finansowanie konsorcjalne....................................................................................................... 199

3.1. Wprowadzenie.................................................................................................................. 199

3.2. Charakter prawny konsorcjum bankowego........................................................................ 200

3.3. Zabezpieczenie hipoteczne kredytów konsorcjalnych......................................................... 202

3.3.1. Model I: Hipoteki w tej samej randze na rzecz poszczególnych banków konsorcjalnych......................................................................................................... 202

3.3.2. Model II: Hipoteka na rzecz konsorcjum jako tworu prawnego.................................. 204

3.3.3. Model III: Hipoteka na rzecz kilku banków konsorcjalnych......................................... 204

3.3.3.1. Hipoteka na rzecz kilku banków konsorcjalnych z podaniem części ułamkowych („hipoteka ułamkowa”)...................................................... 204

3.3.3.2. Hipoteka na rzecz kilku banków konsorcjalnych bez podania części ułamkowych............................................................................. 206

3.3.4. Model IV: Hipoteka na rzecz konsorcjum jako spółki prawa cywilnego....................... 207

3.3.5. Model V: Hipoteka na rzecz jednego banku................................................................ 209

3.3.5.1. Hipoteka na rzecz banku - administratora hipoteki............................................. 209

3.3.5.2. Hipoteka na rzecz banku prowadzącego sprawy i reprezentującego konsorcjum...... 210

3.4. Zabezpieczenie hipoteczne w przypadku syndykacji wtórnej ............................................. 211

3.5. Podsumowanie................................................................................................................ 211

3.6. Konsorcja w praktyce banków hipotecznych – wybrane zagadnienia................................. 212

4. Finansowanie nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wybrane uwarunkowania i modele transakcji................................................................................................................................ 213

4.1. Wprowadzenie................................................................................................................. 213

4.2. Specyfika polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Typy realizowanych transakcji ........................................................................................................................ 214

4.3. Project finance jako typowa struktura realizacji projektów deweloperskich........................ 216

4.3.1. Project finance a tradycyjne formuły realizacji projektów........................................... 216

4.3.2. Podmioty uczestniczące w realizacji projektu............................................................ 216

4.3.3. Wniesienie nieruchomości aportem do spółki lub zakup nieruchomości przez spółkę celową – kwestie odpowiedzialności ................................................... 217

4.3.4. Realizacja projektu z udziałem spółki celowej .......................................................... 219

4.3.5. Dobór uczestników projektu..................................................................................... 220

4.3.6. Transfer zysków z projektu...................................................................................... 220

4.4. Najważniejsze umowy towarzyszące projektowi nieruchomościowemu............................ 221

4.5. Znaczenie najmu dla realizacji projektu............................................................................. 222

4.6. Wybrane podatkowe aspekty transakcji w obszarze nieruchomości komercyjnych............ 223

4.6.1. Transfer nieruchomości (majątku) do spółki celowej a podatek dochodowy.............. 224

4.6.2. Transfer nieruchomości (majątku) do spółki celowej a podatek VAT.......................... 226

4.6.3. Wykorzystanie struktury holdingowej dla projektów nieruchomościowych z udziałem spółki celowej ....................................................................................... 227

4.7. Banki a ocena projektów nieruchomościowych – biura, magazyny, centra handlowe......... 228

4.7.1. Ocena projektów realizowanych w formule tradycyjnej ............................................ 228

4.7.2. Ocena projektów realizowanych w formule project finance....................................... 228

4.7.3. Wpływ nowych regulacji prawnych na finansowanie przez banki centrów handlowych.231

4.8. Bankowa ocena projektów nieruchomościowych w budownictwie mieszkaniowym........... 232

4.8.1. Umowy deweloperskie.............................................................................................. 233

4.9. Podsumowanie................................................................................................................ 234

V. Formy zabezpieczenia kredytów ............................................................................................. 234

1. Zabezpieczenia rzeczowe......................................................................................................... 234

1.1. Przewłaszczenie na zabezpieczenie.................................................................................. 234

1.1.1. Natura prawna.......................................................................................................... 235

1.1.2. Konstrukcje prawne.................................................................................................. 235

1.1.3. Przedmiot przewłaszczenia....................................................................................... 236

1.1.4. Zalety przewłaszczenia............................................................................................. 237

1.1.5. Przewłaszczenie nieruchomości na zabezpieczenie ................................................ 238

1.2. Blokada środków pieniężnych.......................................................................................... 239

1.2.1. Natura prawna. ....................................................................................................... 239

1.2.2. Przedmiot ............................................................................................................... 239

1.2.3. Procedura ustanawiania blokady – wskazówki praktyczne......................................... 240

1.2.4. Odpowiedzialność banku prowadzącego rachunek..................................................... 241

1.2.5. Odblokowanie środków............................................................................................ 241

1.2.6. Egzekucja przeciwko posiadaczowi rachunku – ryzyko banku................................... 242

1.3. Zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej ....................................................................... 242

1.4. Prawo pierwokupu........................................................................................................... 243

1.5. Zastawy.......................................................................................................................... 244

1.5.1. Zastaw zwykły........................................................................................................... 244

1.5.2. Zastaw rejestrowy.................................................................................................... 245

1.5.2.1. Zastawnik – ograniczenia podmiotowe............................................................. 245

1.5.2.2. Ustanowienie.................................................................................................... 246

1.5.2.3. Administrator zastawu...................................................................................... 246

1.5.2.4. Wierzytelność zabezpieczona............................................................................. 247

1.5.2.5. Przedmiot zastawu............................................................................................ 247

1.5.2.6. Zastaw a hipoteka............................................................................................. 247

1.5.2.7. Zbycie przedmiotu zastawu................................................................................ 247

1.5.2.8. Kolizje ograniczonych praw rzeczowych............................................................ 248

1.5.2.9. Przeniesienie..................................................................................................... 248

1.5.2.10. Wygaśnięcie...................................................................................................... 248

1.5.2.11. Kolejność zaspokojenia......................................................................................249

1.5.2.12. Zastaw rejestrowy a zastaw skarbowy.............................................................. 249

1.5.2.13. Egzekucyjne i pozaegzekucyjne sposoby zaspokojenia....................................... 249

1.5.2.14. Rejestr zastawów.............................................................................................. 249

1.5.3. Zastaw finansowy..................................................................................................... 250

1.5.3.1. Podmioty uprawnione........................................................................................ 250

1.5.3.2. Kompensata...................................................................................................... 251

1.5.3.3. Forma............................................................................................................... 251

1.5.3.4. Procedury bankowe........................................................................................... 251

1.5.3.5. Zaspokojenie..................................................................................................... 252

1.6. Kaucja. .............................................................................................................................252

1.6.1. Natura prawna kaucji................................................................................................. 252

1.6.2. Kaucja bankowa....................................................................................................... 253

1.6.3. Kaucja a blokada środków........................................................................................ 254

1.6.4. Kaucja a przewłaszczenie na zabezpieczenie.............................................................. 254

1.6.5. Kaucja a depozyt nieprawidłowy................................................................................ 254

2. Zabezpieczenia osobiste........................................................................................................... 255

2.1. Poręczenie cywilne........................................................................................................... 255

2.1.1. Forma....................................................................................................................... 255

2.1.2. Akcesoryjność.......................................................................................................... 255

2.1.3. Odpowiedzialność..................................................................................................... 255

2.1.4. Przedmiot poręczenia................................................................................................ 256

2.1.5. Obowiązki wierzyciela............................................................................................... 256

2.1.6. Wygaśnięcie..............................................................................................................256

2.1.7. Zakres....................................................................................................................... 257

2.1.8. Poręczenie za kredyt hipoteczny................................................................................ 257

2.1.9. Praktyka bankowa..................................................................................................... 258

2.2. Poręczenie wekslowe....................................................................................................... 258

2.2.1. Forma....................................................................................................................... 259

2.2.2. Odpowiedzialność poręczyciela................................................................................ 259

2.2.3. Wyłączenie odpowiedzialności wekslowej................................................................ 259

2.2.4. Poręczenie w praktyce bankowej.............................................................................. 260

2.3. Przejęcie długu................................................................................................................ 261

2.3.1. Umowa przejęcia długu............................................................................................ 261

2.3.2. Forma..................................................................................................................... 261

2.3.3. Skutki przejęcia długu............................................................................................... 262

2.3.4. Przejęcie długu przy kredycie hipotecznym............................................................... 262

2.4. Przystąpienie do długu..................................................................................................... 263

2.4.1. Natura prawna......................................................................................................... 263

2.4.2. Odpowiedzialność.................................................................................................... 263

2.4.3. Umowy z bankiem................................................................................................... 264

2.5. Cesja na zabezpieczenie................................................................................................... 264

2.5.1. Umowa cesji ........................................................................................................... 265

2.5.2 Dłużnik a cesja......................................................................................................... 265

2.5.3 Ograniczenia dotyczące cesji .................................................................................. 265

2.5.4. Przedmiot cesji ....................................................................................................... 266

2.5.5. Cesja globalna (w obrocie bankowym)..................................................................... 267

2.5.6. Powierniczy charakter cesji na zabezpieczenie.......................................................... 267

2.5.7. Ochrona dłużnika. .................................................................................................... 268

2.5.8. Regulacje szczególne............................................................................................... 268

2.5.9. Zastosowanie cesji w kredytowaniu nieruchomości (odszkodowania) ...................... 269

2.6. Weksel ............................................................................................................................ 270

2.6.1. Forma..................................................................................................................... 271

2.6.2. Podpis..................................................................................................................... 271

2.6.3. Zabezpieczona wierzytelność................................................................................... 271

2.6.4. Porozumienie wekslowe (deklaracja wekslowa)....................................................... 272

2.6.5. Aval ........................................................................................................................ 272

2.6.6. Ograniczenia przy konsumenckich kredytach (hipotecznych) ................................... 273

2.7. Gwarancja bankowa......................................................................................................... 274

2.7.1. Natura prawna gwarancji ......................................................................................... 274

2.7.2. Gwarancja bankowa płatna „na pierwsze żądanie”................................................... 274

2.7.3. Wygaśnięcie gwarancji ............................................................................................ 276

2.7.4. Wezwanie do zapłaty z gwarancji ............................................................................. 276

2.7.5. Rodzaje gwarancji bankowych................................................................................. 276

2.7.6. Klauzule dodatkowe................................................................................................. 277

2.8. Pełnomocnictwo.............................................................................................................. 277

2.8.1. Pełnomocnictwo nieodwołalne................................................................................. 277

2.8.2. Pełnomocnictwo do dysponowania rachunkiem bankowym..................................... 278

2.8.3. Zastrzeżenia stosowane w praktyce bankowej .......................................................... 279

2.8.4. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości ......................................................... 279

3. Inne formy zabezpieczenia kredytów........................................................................................ 279

3.1. Ubezpieczenie kredytu...................................................................................................... 279

3.1.1. Źródła regulacji ....................................................................................................... 279

3.1.2. Umowa ubezpieczenia.............................................................................................. 280

3.1.3. Ubezpieczenie kredytu. ............................................................................................ 280

3.1.4. Zawarcie umowy ubezpieczenia............................................................................... 280

3.1.5. Ubezpieczenie ryzyka. ............................................................................................. 281

3.1.6. Zapłata składki a ryzyko banku................................................................................. 281

3.1.7. Odpowiedzialność ubezpieczyciela........................................................................... 281

3.1.8. Praktyka bankowa.................................................................................................... 282

3.2. Ubezpieczenie nieruchomości........................................................................................... 282

CZĘŚĆ V. PRAWO HIPOTECZNE .............................................................................................. 285

I. Definicja hipoteki ................................................................................................................... 285

1. Podstawowe źródła przepisów dotyczące hipoteki ................................................................... 285

2. Definicja legalna hipoteki........................................................................................................... 286

II. Zasady prawa hipotecznego.................................................................................................... 288

1. Zasada pierwszeństwa. ............................................................................................................ 288

2. Zasada akcesoryjności ............................................................................................................ 288

2.1. Akcesoryjność w zakresie powstania hipoteki................................................................... 289

2.2. Akcesoryjność w zakresie przeniesienia hipoteki .............................................................. 289

2.3. Akcesoryjność w zakresie treści hipoteki ......................................................................... 289

2.4. Akcesoryjność w zakresie wykonywania uprawnień......................................................... 290

2.5. Akcesoryjność w zakresie wygaśnięcia hipoteki ............................................................... 290

2.6. Wyjątki od zasady akcesoryjności ................................................................................... 290

3. Zasada jawności ..................................................................................................................... 291

3.1. Domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych............................................................... 292

3.2. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych................................................................... 293

3.3. Wyłączenie rękojmi ......................................................................................................... 294

3.4. Wygaśnięcie hipoteki w wyniku działania rękojmi ............................................................. 294

3.5. Usunięcie niezgodności.................................................................................................... 294

3.6. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a uprawnienia nabywcy wierzytelności hipotecznej...................................................................................................................... 295

4. Zasada niepodzielności hipoteki/niepodzielności odpowiedzialności rzeczowej ......................... 295

5. Zasada szczegółowości hipoteki............................................................................................... 297

6. Zasada posuwania się hipotek naprzód..................................................................................... 298

7. Zasada konfuzji – hipoteka jako prawo na rzeczy cudzej .......................................................... 299

III. Przedmiot hipoteki .................................................................................................................. 299

1. Hipoteka na nieruchomości ..................................................................................................... 300

1.1. Hipoteka na budynkach.................................................................................................... 300

1.2. Hipoteka na lokalu stanowiącym odrębną własność.......................................................... 301

1.3. Nieruchomości o charakterze publicznym jako przedmiot hipoteki .................................... 303

1.4. Hipoteka na nieruchomości spółdzielni mieszkaniowej ..................................................... 303

2. Hipoteka na części ułamkowej nieruchomości ......................................................................... 303

3. Hipoteka na użytkowaniu wieczystym....................................................................................... 305

3.1. Zasady ogólne................................................................................................................ 305

3.2. Ryzyko wygaśnięcia hipoteki na użytkowaniu wieczystym............................................... 306

4. Hipoteka na prawach spółdzielczych....................................................................................... 307

4.1. Zasady ogólne................................................................................................................ 307

4.2. Ryzyka dla banku............................................................................................................ 308

5. Hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie/ subintabulat ...................................... 309

5.1. Zasady ogólne................................................................................................................ 309

5.2. Uprawnienia wierzyciela.................................................................................................. 310

6. Inne przedmioty hipoteki ........................................................................................................ 310

7. Zakres obciążenia hipoteką..................................................................................................... 311

IV. Powstanie i rodzaje hipoteki ................................................................................................. 313

1. Przegląd i systematyka hipotek............................................................................................... 313

2. Hipoteka umowna................................................................................................................... 314

2.1. Źródła prawa powstania hipotek, charakter – konsensulaność, kauzalność. .................... 314

2.2. Forma i treść umowy o ustanowienie hipoteki ................................................................. 315

2.3. Hipoteka na majątku wspólnym....................................................................................... 315

2.4. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ................................................................................. 316

2.5. Podsumowanie............................................................................................................... 318

3. Hipoteka przymusowa. .......................................................................................................... 318

3.1. Informacje podstawowe.................................................................................................. 318

3.2. Hipoteka przymusowa łączna. ...............................

Po otrzymaniu zamówienia poinformujemy,
czy wybrany tytuł polskojęzyczny lub anglojęzyczny jest aktualnie na półce księgarni.