ZARZĄDZANIE FINANSAMI WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ T.2. BUDŻETOWANIE... TERTELIS M. Księgarnia

TOM. 2. omawia następujące zagadnienia:

Budżetowanie

Analiza inwestycyjna

Rachunkowość

Zarządzanie gotówką właścicieli

Do tego tomu dołączono dyskietkę zawierającą wzory i obliczenia w formacie Worda i Excela

Spis treści

Wykaz skrótów

Spis aktów prawnych

Literatura .}

Rozdział 6. Budżetowanie

6.1. Wprowadzenie .

6.2. Budżet operacyjny nieruchomości wspólnej.

6.2.1. Definicja budżetu operacyjnego .

6.2.2. Osoby odpowiedzialne za stworzenie projektu budżetu operacyjnego oraz etapy jego przygotowania .

6.2.3. Rodzaje przychodów i kosztów oraz metody ich planowania . .

6.2.4. Zasady rozliczania kosztów świadczeń

6.2.5. Inne koszty nieruchomości wspólnej

6.2.6. Wyznaczenie wysokości zaliczki

6.2.7. Redukcja opłat oraz maksymalizacja wartości pożytków wspólnoty .

6.2.8. Formularze budżetu operacyjnego

6.3. Budżet remontowy nieruchomości wspólnej

6.3.1. Definicja budżetu remontowego .

6.3.2. Uzasadnienie potrzeby tworzenia funduszu remontowego .

6.3.3. Ocena stanu technicznego nieruchomości wspólnej oraz wyznaczenie priorytetów remontowych

6.3.4. Szacunek kosztów oraz przybliżona kalkulacja rezerw na fundusz remontowy .

6.4. Budżet przepływu gotówki .

6.5. Analiza odchyleń budżetowych - wewnętrzna sprawozdawczość finansowa jako narzędzie zarządzania .

6.5.1. Rozliczenie z poszczególnymi właścicielami .

Rozdział 7. Analiza inwestycyjna .

7.1. Wprowadzenie .

7.2. Graficzne zobrazowanie problemów finansowych .

7.3. Zmienna wartość pieniądza w czasie TVM .

7.4. Lokaty bankowe .;•

7.4.1. Procent prosty

7.4.2. Procent składany - kapitalizacja odsetek .

7.4.3. Rodzaje stóp odsetkowych

7.5. Kredyty i pożyczki bankowe

7.5.1. Zabezpieczenia kredytów .

7.5.2. Płatność kredytowa .

7.5.3. Metoda rat malejących .

7.5.4. Metoda rat równych (annuitetowych) .

7.5.5. Kredyt dyskontowy i linia kredytowa .

7.5.6. System argentyński .

7.5.7. Kredyt z odroczoną spłatą odsetek (podwójnie indeksowany)

7.5.8. Wskaźniki kredytowe .

7.6. Podstawy analizy inwestycyjnej - efektywność inwestycji . . .

7.6.1. Dyskontowanie przyszłych dochodów .

7.6.2. Wartość bieżąca netto NPV

7.6.3. Okres zwrotu PP

7.6.4. Wewnętrzna stopa zwrotu IRR

7.7. Szczegółowa kalkulacja rezerw na fundusz remontowy .

7.8. Podstawy wyceny nieruchomości .

7.8.1. Podejście porównawcze i dochodowe .

7.8.2. Podejście kosztowe i mieszane

7.8.3. Rodzaje wartości

7.9. Leasing środków trwałych

7.10. Aspekty podatkowe inwestycji w nieruchomości.

7.10.1. Najem lokali przez osoby fizyczne

7.10.2. Remonty i modernizacje - wypełnienie zeznania podatkowego (PIT-D)

7.10.3. Sprzedaż lub zamiana nieruchomości przez osoby fizyczne .

7.10.4. Amortyzacja środków trwałych i WNiP .

7.11. Narzędzia do obliczeń finansowych .

Rozdział 8. Zarządzanie gotówką właścicieli .

8.1. Wprowadzenie .

8.2. Ogólna charakterystyka dostępnych możliwości inwestycyjnych .

8.3. Warszawska Giełda Papierów Wartościowych .

8.4. Jak rozpocząć inwestycje na giełdzie - praktyczny przewodnik

8.5. Instrumenty finansowe

8.5.1. Weksle .

8.5.2. Obligacje .

8.5.3. Akcje i prawa do nowych akcji .

8.5.4. Inne papiery wartościowe .

8.6. Opłacalność inwestycji w papiery wartościowe

8.7. Factoring i forfaiting .

Rozdział 9. Rachunkowość wspólnot mieszkaniowych .

9.1. Wprowadzenie .

9.2. Specyfika rachunkowości wspólnot mieszkaniowych .

9.3. Zobowiązania publicznoprawne

9.3.1. Podatek dochodowy od osób prawnych

9.3.2. Podatek od towarów i usług .

9.3.3. Podatek dochodowy od osób fizycznych .

9.3.4. Świadczenia na rzecz ubezpieczeń społecznych i zdrowotnych .

9.3.5. Podatki i opłaty lokalne

Rozdział 10. Słowniczek .

Indeks rzeczowy

298 stron

Specjaliści w sprawach mieszkalnictwa utrzymują, że potrzeby mieszkaniowe w Polsce nie zostaną zaspokojone przez minimum 10 lat. Wynika to przede wszystkim z ogromnej skali tych potrzeb oraz braku wystarczającej ilości środków finansowych w budżecie Państwa na rozwój taniego budownictwa czynszowego. Nowych mieszkań przybywa wciąż za mało, a na polepszenie warunków mieszkaniowych mogą sobie w Polsce pozwolić przede wszystkim osoby dobrze zarabiające. Dla mniej zamożnych rozwiązań systemowych nie ma.

W tej sytuacji należy maksymalnie chronić istniejące zasoby mieszkaniowe, remontując je i modernizując oraz zarządzając w sposób zapewniający optymalne wykorzystanie tkwiącego w nich potencjału. Aby to robić niezbędna jest wiedza z zakresu finansów i prawa, umożliwiająca stworzenie strategii inwestycyjnej, skalkulowanie ile dany remont będzie kosztował, opracowanie metody jego finansowania itp. Wiedzy tej dostarcza niniejszy poradnik, prezentując przegląd podstawowych informacji dotyczących prawnych aspektów funkcjonowania nieruchomości wspólnej oraz nieco szersze ujęcie spraw związanych z zarządzaniem finansami wspólnoty.

U podstaw charakterystycznej dla naszego kraju braku dbałości o nieruchomości leży z pewnością, eksponowany przy wielu okazjach, wątły budżet zarówno większości osób fizycznych, jak i samorządów. Często okazuje się jednak, że po przeprowadzeniu szczegółowej kalkulacji inwestycji remontowej, dochodzi się do wniosku, że jest ona realna, bowiem wykonalne staje się wysupłanie z budżetu domowego dodatkowych kilkunastu, bądź kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Pieniądze te składane regularnie przez wszystkich członków wspólnoty na funduszu remontowym, fachowo zarządzanym przez zarządcę nieruchomości, w rezultacie umożliwiają przeprowadzenie kapitalnego remontu budynku i poprawę komfortu mieszkania.

Duża część problemów związanych z fatalnym stanem technicznym nieruchomości wynika z nagminnego braku umiejętności planowania inwestycji, bez której nie ma szans na poprawę stanu technicznego wielu nieruchomości wspólnych. Trzeba wiedzieć jak się do remontu zabrać.

Prowadząc warsztaty szkoleniowe dla członków wspólnot mieszkaniowych, dotyczące finansowych aspektów gospodarowania nieruchomością wspólną, zazwyczaj rozpoczynałem spotkania od zadania pytania uczestnikom - który z nich kiedykolwiek uczestniczył w przygotowaniu planu gospodarczego budynku? Wielokrotnie spotykałem się z tą samą odpowiedzią, a w zasadzie z jej brakiem. Rzadko kiedy udawało mi się znaleźć osobę mąjącąjuż doświadczenie w tworzeniu budżetów dla nieruchomości wspólnej. Zastanawiając sięnad przyczyną tego zjawiska, zadawałem kolejne pytanie, tym razem poszukując osoby, która nigdy nie uczestniczyła w żadnym budżetowaniu. Reakcja uczestników tym razem okazywała się znacznie bardziej zróżnicowana. Po chwili zastanowienia okazywało się, że prawie-wszyscy uczestnicy spotkań, w mniejszym lub większym stopniu, angażowani byli w przygotowanie budżetu wpływów i wydatków domowych! Każdy wielokrotnie zastanawiał się co zrobić, gdy wydatki przewyższają dochody i nie starcza środków finansowych do końca miesiąca. Nie trzeba być zawodowym księgowym by wskazać dwie główne taktyki radzenia sobie w takich sytuacjach - należy albo podwyższyć dochody, albo zrezygnować z pewnych wydatków. To bardzo uniwersalna taktyka, z której korzystają również zarządcy nieruchomości.

Wiele osób, z którymi pracowałem, zaskoczonych było tym, jak niewiele różni się proces przygotowania budżetu dla ich nieruchomości od kalkulowania ich osobistych, domowych wydatków. Analiza prywatnych pensji i środków na utrzymanie - w przypadku zarządzania nieruchomością wspólną -przybiera postać przeciwważenia kosztów związanych z funkcjonowaniem budynku (a więc również jego utrzymaniem, konserwacją, remontami itd.) za pomocą niezbędnych wpływów (a więc pożytków cywilnych np. z najmu wolnego pomieszczenia w piwnicy, czy też zawieszenia szyldu na elewacji itp.). Uczestnicy warsztatów, w znacznej mierze ludzie starsi - bo to oni mają najczęściej chwilę wolnego czasu i z chęcią angażują się w sprawy związane z gospodarowaniem wspólnym domem - po niecałej godzinie z powodzeniem radzili sobie z kalkulacją miesięcznych opłat wspólnotowych, a po drugiej godzinie sprawnie liczyli przybliżoną wysokość zaliczki remontowej wynikającej z założonego, kilkuletniego planu remontowego.

Doświadczenia, które zebrałem pracując ze wspólnotami, ich potencjał dobrej woli i chęci przejmowania we własne ręce gospodarowania własnym budynkiem, a wreszcie budzący się rynek prywatnych zarządców nieruchomości, funkcjonujących o zdrowe reguły wolnego rynku, nastawionych na spełnianie potrzeb klientów (właścicieli i najemców nieruchomości) dla których istnieją - pozwalają pozytywnie spojrzeć w przyszłość, zapominając o teraźniejszości. Ów dzień dzisiejszy, niestety w większości przypadków naznaczony jest złym stanem technicznym budynków, teoretycznym brakiem możliwości realizacji większości potrzeb remontowych, niezadowoleniem mieszkańców z usług świadczonych przez komunalnych administratorów wynikającym najczęściej z nakładania się roli właściciela nieruchomości i jej zarządcy, braku umowy o zarządzanie, braku systemów motywacji zawodowej oraz podnoszenia kwalifikacji gminnych zarządców, złej struktury organizacyjnej jednostek, nierynkowego systemu przepływów finansowych, braku planowania finansowego i inwestycyjnego, dominacji negatywnych wartości' itp.

Poradnik rozpoczynam kanonem informacji prawnych, stanowiących podstawę wiedzy niezbędnej każdemu, kto porusza się w obszarze nieruchomości, dotyczącym między innymi podmiotowego i przedmiotowego pojęcia nieruchomości, form władania nieruchomościami, planów miejscowych i studiów zagospodarowania, ewidencji budynków i gruntów oraz ksiąg wieczystych. W rozdziale drugim wprowadzam czytelnika w specyfikę zarządzania nieruchomością wspólną, wyjaśniając podstawowe pojęcia, rozwijając tematykę dodatków mieszkaniowych, sposób i rodzaj zarządu nieruchomością wspólną, strukturę władz wspólnoty oraz jej wewnętrzne dokumenty prawne. W kolejnym rozdziale koncentruje się na najmie lokali mieszkalnych i użytkowych -jednym z podstawowych procesów, które składają się na zarządzanie nieruchomościami. Szczegółowej charakterystyce poddaję czynsze (regulowane i wolne), elementy charakterystyczne dla najmu powierzchni komercyjnej, strategia i plan marketingowy. W rozdziale czwartym informuję o podstawowych zasadach funkcjonowania profesjonalnego podmiotu zarządzającego nieruchomościami, a także o zasadach restrukturyzacji zarządzania nieruchomościami komunalnymi i wspólnymi, opartymi na prywatyzacji zarządzania, konkurencji, inwestycji w pracowników zarządcy oraz uspołecznieniu procesu. Kolejny rozdział dotyczy inwestycji (konserwacji, remontów i modernizacji) - poczynając od oceny stanu technicznego budynku, określeniu priorytetów inwestycyjnych, uzgodnieniu potrzeb właścicieli i możliwości ich realizacji, planowania strategii remontowej i planów operacyjnych poszczególnych robót, a skończywszy na realizacji zaplanowanych celów - realizowanej w oparciu o partnerskie współdziałanie pomiędzy właścicielami lokali, zarządem wspólnoty mieszkaniowej i zarządcy nieruchomości wspólnej. Przedstawiam dostępne i sprawdzone, wybrane narzędzia finansowania inwestycji oraz polskie i amerykańskie doświadczenia we wspieraniu prac inwestycyjnych wspólnot mieszkaniowych. W rozdziale szóstym koncentruję się na podstawie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej - budżetach operacyjnym, remontowym oraz przepływu gotówki - prowadząc czytelnika poprzez proces tworzenia budżetów, kalkulację zaliczki w poczet kosztów zarządu (bieżącej i remontowej) i sprawozdawczość finansową. W kolejnym rozdziale poruszam zagadnienia finansowe związane z wartością pieniądza w czasie, lokatami i kredytami bankowymi o różnych systemach spłaty i rodzajach oprocentowania. Dużo uwagi poświęcam finansowej ocenie projektu inwestycyjnego z wykorzystaniem wskaźników dyskontowych (wartości bieżącej netto NPV, okresie zwrotu PP oraz wewnętrznej stopie zwrotu IRR), metodom szczegółowej (uwzględniającej wpływ inflacji oraz rentowności lokat) kalkulacji wysokości wpłat na fundusz remontowy odpowiadającej zaplanowanym na przyszłość inwestycjom, wycenie wartości nieruchomości, leasingowi środków trwałych oraz zagadnieniom związanym z aspektami podatkowymi inwestycji w nieruchomości. Rozdział ósmy, w którym omawiam metody zarządzania gotówką właścicieli, jest praktycznym poradnikiem początkującego inwestora giełdowego. Począwszy" od ogólnej charakterystyki dostępnych na polskim rynku możliwości inwestycyjnych, omawiam funkcjonowanie Warszawskiej Giełdy Papierów Wartościowych (oparte na nowym, wdrożonym w 2000 roku systemie WARSET), przedstawiam szereg rad, w jaki sposób zainwestować pierwsze pieniądze na giełdzie oraz jaką przyjąć strategię inwestycyjną. Szerzej analizuję również weksle, obligacje, akcje i prawa do nowych akcji, metody analizy opłacalności inwestycji w papiery wartościowe oraz transakcję factoringową i for-faitingową. W ostatnim rozdziale przedstawiam ogólne omówienie specyfiki rachunkowości wspólnot mieszkaniowych, włączając przegląd zobowiązań publiczno-prawnych wspólnoty mieszkaniowej. Poradnik kończy podręczny słowniczek fachowych, używanych w tekście wyrażeń, spis aktów prawnych, których znajomość w sporej części niezbędna, a w większości przydatna jest zarządcy nieruchomości. Podaję również obszerny spis literatury, z której korzystałem w pracy nad niniejszym poradnikiem, jak również zestaw załączników, do których odnośniki znajdują się w tekście książki, a które przydadzą się każdemu, kto aktywnie uczestniczy w zarządzaniu swą lub zleconą nieruchomością.

Potencjalnym odbiorcą poradnika jest zarówno zarządca nieruchomości, jak i właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej, pełniący funkcję w zarządzie swojej wspólnoty lub też aktywnie uczestniczący w pracach komisji wspólnotowych. Pozycja z pewnością zainteresuje również szeregowego członka wspólnoty mieszkaniowej, chcącego lepiej zrozumieć specyfikę zarządzania budynkiem oraz pełniej zaangażować się w gospodarowanie swoją nieruchomością - czy też po prostu lepiej zadbać o własne finanse.

Poradnik kierowany jest także do księgowych, rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, specjalistów budowlanych - wszystkich tych, którzy chcą rozszerzyć zakres świadczonych usług o zarządzanie nieruchomościami, ze szczególnym nakierowaniem na budynki wspólnotowe (mieszkalne lub komercyjne). Szereg interesujących wiadomości znajdą tu również pracownicy banków udzielających kredytów podmiotom rynku nieruchomości, a także osoby zatrudnione w jednostkach organizacyjnych gmin dążących do restrukturyzacji zarządzania nieruchomościami komunalnymi i wspólnymi. Powstanie poradnika nie byłoby możliwe bez wsparcia Lidii Henclewskiej CPM, szefowej Polskiego Oddziału IREM. Serdeczne podziękowania kieruję również w szczególności do: Alana Alexandra CPM, Alista-ira Blunta, Aleksandry Czyzewskiej, Jacka Dębczyriskiego, Jamesa Glantza, Grzegorza Gladysza, Haliny Grączewskiej CPM, Joanny Jacques, Krzysztofa Jaszczolta, Witolda Kalinowskiego Josepha Karpa CPM, Ryszarda Kozlow-skiego, Edwarda McBride'a CPM, Beaty Mikolajewskiej, Richarda Muhleba-cha CPM, Marka Pańczyka CPM, Jana Krzysztofa Pięty CPM, Grega Polka, Tomasza Potkańskiego, Denisa Taylora oraz Simona Vieyry.

Treść książki jest zgodna w dużej części z programem wykładanym na kursach zarządców nieruchomości prowadzących do uzyskania zawodowych licencji. Aktualność sytuacji prawnej odpowiada stanowi z końca czerwca 2000 roku.

Po otrzymaniu zamówienia poinformujemy,
czy wybrany tytuł polskojęzyczny lub anglojęzyczny jest aktualnie na półce księgarni.