Poradnik dla zarządcy budynku biurowego
Publikacja obejmuje najważniejsze zagadnienia występujące w procesie zarządzania
biurowcami, w przystępny sposób przedstawia, na czym polega ta działalność w
praktyce, poczynając od przejmowania nieruchomości w zarząd i ukształtowania
właściwych relacji pomiędzy właścicielem a zarządcą poprzez kwestie prawne i
finansowe, tworzenie podstawowych dokumentów, takich jak umowa o zarządzanie, biznesplan
i budżet, raporty, zarządzanie najmem i zasady współdziałania z najemcami, serwisy i
media aż do zagadnień z zakresu obsługi technicznej i ochrony środowiska. Książka
zawiera wiele pomocnych przykładów, procedur i schematów postępowania, tabel, wzorów
dokumentów itd. Praktyczne porady są uzupełnione o niezbędne wiadomości teoretyczne,
przepisy prawa i objaśnienia szeregu zagadnień i dylematów prawnych pojawiających się
w zarządzaniu obiektami biurowymi. Autorka podaje też wiele cennych wskazówek, gdzie
należy szukać dodatkowych informacji na temat poszczególnych zagadnień związanych z
zarządzaniem oraz wskazuje wszystkie najważniejsze sprawy, o których powinien wiedzieć
i pamiętać każdy zarządca nieruchomości w swojej codziennej działalności.
Poradnik adresowany jest do zarządców nieruchomości i osób przygotowujących się do
wykonywania tego zawodu, deweloperów inwestujących w budowę lub rewitalizację obiektów
biurowych, właścicieli nieruchomości komercyjnych, pracowników odpowiedzialnych w
firmach za wynajem powierzchni na działalność gospodarczą
Agnieszka Chmarzyńska – absolwentka prawa Wydziału Prawa i
Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Od kilkunastu lat
związana zawodowo z nieruchomościami, w tym od dziewięciu lat z nieruchomościami
komercyjnymi. Pracowała m.in. w dziale wynajmu powierzchni biurowych oraz jako
administrator nieruchomości w międzynarodowej firmie deweloperskiej i inwestycyjnej,
prowadziła także własną działalność gospodarczą z zakresu doradztwa i
pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Obecnie pracuje na stanowisku zarządcy
nieruchomości w międzynarodowej firmie świadczącej usługi z zakresu nieruchomości
komercyjnych. Posiada licencje pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy
nieruchomości. Jest autorką szeregu publikacji poświęconych tematyce nieruchomości.
Wstęp
Rozdział 1
Zarządca a nieruchomość
1.1. Rola zarządcy nieruchomości komercyjnych
1.1.1. Uregulowania prawne
1.1.2. Zarządca a właściciel nieruchomości
1.1.3. Interdyscyplinarny charakter procesu zarządzania nieruchomościami komercyjnymi
1.2. Biurowiec - nieruchomość komercyjna
1.2.1. Klasyfikacja budynków biurowych
1.2.2. Specyfikacja standardów budynków biurowych według Warsaw Research Forum
1.3. Źródła informacji o nieruchomościach
1.3.1. Księgi wieczyste
1.3.2. Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)
1.3.3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
1.3.4. Mapa zasadnicza
1.3.5. Porównanie zakresu źródeł informacji o nieruchomościach
Rozdział 2
Umowa o zarządzanie nieruchomością
2.1. Uregulowania prawne dotyczące umowy o zarządzanie nieruchomością
2.1.1. Podstawa prawna i forma zawarcia umowy
2.1.2. Elementy umowy o zarządzanie
2.2. Biznesplan i budżet
2.2.1. Biznesplan
2.2.2. Budzet
2.3. Raporty z zarządzania nieruchomością
2.4. Przejmowanie nieruchomości komercyjnej w zarządzanie
2.4.1. Przejmowanie nieruchomości bezpośrednio po zakończeniu procesu inwestycyjnego
2.4.2.Przejmowanie nieruchomości od dotychczasowego zarządcy
2.4.3. Harmonogram przejmowania nieruchomości w zarządzanie
Rozdział 3
Zagadnienia prawne i finansowe
3.1. Nieruchomości
3.1.1. Nieruchomości gruntowe
3.1.2. Nieruchomości budynkowe
3.1.3. Nieruchomości lokalowe
3.2. Własność a użytkowanie wieczyste nieruchomości
3.2.1. Własność
3.2.2. Użytkowanie wieczyste
3.2.3. Własność a użytkowanie wieczyste nieruchomości - porównanie
3.3. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
3.3.1. Procedura
3.3.2. Opłata za przekształcenie
3.4. Podatki i opłaty związane z nieruchomościami
3.4.1. Uwagi wstępne
3.4.1. Podstawowe pojęcia prawa podatkowego
3.4.3. Rodzaje podatków związanych z nieruchomościami
3.4.4. Opłaty związane z nieruchomościami
3.5. Służebności
3.5.1. Uwagi wstępne
3.5.2. Służebność gruntowa
3.5.3. Służebność osobista
3.5.4. Służebność przesyłu
3.6. Czynności notarialne
3.6.1. Księgi wieczyste
3.6.2. Akt notarialny
3.7. Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części
3.8. Pozwolenie na budowę a zgłoszenie, czyli na jakiej podstawie można rozpocząć
budowę
3.8.1. Pozwolenie na budowę
3.8.2. Pozwolenie na użytkowanie
3.8.3. Uczestnicy procesu budowlanego
3.8.4. Remont a przebudowa - przepisy w skrócie
3.9. Pomiary powierzchni
3.9.1. Pomiar do celów podatku od nieruchomości (PoN)
3.9.2. Krajowe i zagraniczne normy pomiaru
3.10. Hipoteka - zabezpieczenie finansowania nieruchomości
3.10.1. Podstawa i zasady prawne
3.10.2. Przedmiot hipoteki
3.10.3. Rodzaje hipotek
3.10.4. Wygaśnięcie hipoteki
3.11. Rachunkowość
3.11.1. Podstawa prawna i przedmiot rachunkowości
3.11.2. Rachunkowość w zarządzaniu nieruchomościami
Rozdział 4
Zarządzanie najmem
4.1. Umowa najmu
4.1.1. Uregulowania prawne dotyczące umowy najmu
4.1.2. Elementy umowy najmu
4.1.3. Zakończenie umowy najmu
4.1.3. Pozostałe zagadnienia uwzględniane w umowie najmu
4.1.4. Podsumowanie głównych zapisów umowy najmu
4.2. Regulamin budynku
4.2.1. Treść regulaminu
4.2.2. Korzystanie z pomieszczeń zajmowanych przez najemcę
4.3. Zabezpieczenia roszczeń wynajmującego w umowie najmu
4.3.1. Rodzaje zabezpieczeń umów najmu
4.3.2. Charakterystyka zabezpieczeń
4.4. Windykacja
4.4.1. Podział czynności windykacyjnych
4.4.2. Procedury windykacyjne
4.5. Opłaty eksploatacyjne
4.5.1. Grupy kosztów związanych z funkcjonowaniem nieruchomości
4.5.2. Koszty w ramach opłaty eksploatacyjnej
4.5.3. Koszty ponoszone przez najemcę poza opłatą eksploatacyjną
4.6. Zarządzanie procesem wynajmu
4.7. Relacje z najemcami i udogodnienia dla użytkowników budynku
4.7.1. Budowanie dobrych relacji z najemcami
4.7.2. Wprowadzanie udogodnień
4.8. Marketing w zarządzaniu biurową nieruchomością komercyjną
4.8.1. Analiza SWOT
4.8.2. Marketing bezpośredni i reklama
4.8.3. Kształtowanie wizerunku
4.8.4. Akcje charytatywne
Rozdział 5
Serwisy i media
5.1. Obsługa techniczna
5.1.1. Umowa na obsługę techniczną budynku
5.1.2. Personel techniczny
5.1.3. Raporty i sprawozdania serwisu technicznego
5.1.4. Zmiana serwisu technicznego - o czym należy pamiętać
5.2. Zarządzanie mediami
5.2.1. Energia elektryczna, cieplna, gazowa
5.2.2. Woda i ścieki
5.2.3. Sposoby rozliczania mediów
5.3. Zarządzanie infrastrukturą teleinformatyczną
5.3.1. Wyposażanie budynku w urządzenia teleinformatyczne i rozliczanie kosztów
korzystania z nich
5.3.2. Zadania i obowiązki zarządcy infrastruktury teleinformatycznej
5.4. Ochrona fizyczna osób i mienia
5.4.1. Umowa o świadczenie usług ochrony obiektu i mienia
5.4.2. Osobowe i techniczne środki ochrony
5.4.3. Zmiana firmy zajmującej się ochroną fizyczną
5.5. Utrzymanie czystości
5.5.1. Czynności wykonywane na bieżąco i okresowo oraz sezonowość prac
5.5.2. Kalkulowanie kosztów
5.5.3. Personel i sprzęt
5.5.4. Procesy technologiczne umożliwiające wydłużenie okresu użytkowania elementów
budynku
5.5.5. Audyty utrzymania czystości
5.6. Odśnieżanie dachu budynku
5.6.1. Odpowiedzialność za odśnieżanie dachu
5.6.2. Częstotliwość usuwania śniegu i określanie obciążenia dachu
5.6.3. Kary za nieusunięcie śniegu z dachu
5.7. Ochrona przeciwpożarowa
5.7.1. Regulacje prawne
5.7.2. Umowa o świadczenie usług z zakresu ochrony przeciwpożarowej
5.7.3. Inspektor a specjalista ochrony przeciwpożarowej
5.7.4. Techniczne środki zabezpieczenia przeciwpożarowego
5.7.5. Podział budynków na grupy wysokości i ze względu na kategorie zagrożenia ludzi
5.7.6. Strefa pożarowa i ewakuacja
5.7.7. Uzgadnianie projektu budowlanego pod względem ochrony przeciwpożarowej
5.8. Usuwanie nieczystości
5.8.1. Zasady dotyczące segregacji
5.8.2. Deklaracja o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi
5.8.3. Odbiór zużytych baterii
5.8.4. Kompostownik
5.9. Dezynfekcja, dezynsekcja i deratyzacja (DDD)
5.9.1. Dezynfekcja
5.9.2. Dezynsekcja
5.9.3. Deratyzacja
5.10. Utrzymanie zieleni
5.10.1. Prace pielęgnacyjno-ogrodnicze
5.10.2. Obowiązki firmy zajmującej się utrzymaniem zieleni
5.11. Źródła informacji o kontrahentach
5.11.1. Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG)
5.11.2. Krajowy Rejestr Sądowy (KRS)
5.11.3. Wywiadownie gospodarcze
5.12. Usługodawcy - konkursy ofert
Rozdział 6
Zagadnienia z zakresu obsługi technicznej
6.1. Budynek inteligentny
6.1.1. Systemy funkcjonujące w budynkach inteligentnych
6.1.2. Zasady działania systemów
6.2. Książka obiektu budowlanego
6.2.1. Podstawa prawna prowadzenia KOB
6.2.2. Zasady prowadzenia KOB
6.2.3. Zawartość KOB
6.3. Przeglądy okresowe
6.4. Prace szczególnie niebezpieczne - bezpieczeństwo budynku
6.4.1. Podstawa prawna
6.4.2. Rodzaje prac szczególnie niebezpiecznych
6.5. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku
6.5.1. Podstawa prawna
6.5.2. Zastosowanie świadectwa charakterystyki energetycznej
Rozdział 7
Budynek a środowisko
7.1. Ochrona środowiska
7.1.1. Podstawa prawna i podstawowe pojęcia
7.1.2. Ośrodki gromadzące dane o emisji substancji do środowiska
7.2. Green Building, czyli zielony budynek
7.2.1. Systemy certyfikacji ekologicznej
7.2.2. Rola zarządcy w procesie certyfikacji ekologicznej budynku
7.2.3. Koszty wdrożenia rozwiązań pozwalających uzyskać certyfikat
7.2.4. Rozwiązania proekologiczne
Aneks
Wzory dokumentów i ważne daty w pracy zarządcy
1. Wzór listu intencyjnego
2. Książka obiektu budowlanego - przykłady wypełnienia
3. Najważniejsze obowiązki i terminy dla zarządcy wynikające z przepisów prawa
polskiego
4. Wykaz świąt narodowych i państwowych, w które na budynkach wywieszane są flagi
Bibliografia
Wykaz aktów prawnych
Informacja o Autorce
324 strony, Format: 16.5x23.5cm, oprawa miękka
